地契缩水到底让你损失多少——前提是别再拿不同镇区的房子对比

全岛：4 房每平方米中位价，按剩余地契分

这看起来像是剩余地契几乎无所谓——甚至越短越贵。这是误导。

所有镇区的中位数。4 房转售，2024 年 1 月 – 2026 年 8 月。来源：Resale Flat Prices，HDB。

放到同一个镇区里，折价就出现了

三个价位不同的镇区，4 房每平方米中位价，按剩余地契分。每条线随地契变短往下弯。

2024 年 1 月以来的 4 房转售。来源：Resale Flat Prices，HDB。

下跌的形状

折价不是一条直线。

• 从约 99 年跌到 80 年，每平方米价格几乎没差别——刚满 MOP 的房和 20 年楼龄的房，保值能力差不多。
• 剩余地契大约到 75 年时折价开始显现，进入 60 多年、50 多年后越来越陡。
• 在 12 个镇区取平均，每少 10 年地契，4 房每平方米大约损失 S$82，约合价格的 11%。

每少 10 年地契，价值下跌多少，按镇区

每 10 年地契损失的每平方米中位价占比，来自镇区内的拟合。

2024 年 1 月以来的 4 房转售；镇区内每平方米价格对剩余地契的斜率。来源：Resale Flat Prices，HDB。

对买家意味着什么

• 一套 90 平米的 4 房，按镇区平均斜率，每年地契大约值 S$7,000–8,000——所以在其他条件相同的情况下，剩余地契少 20 年的房大约便宜 15 万新元。
• 融资会随地契收紧。只有当剩余地契能覆盖最年轻买家到 95 岁时，CPF 才能全额用于购房；低于这个标准，CPF 使用按比例折算；剩余不到 20 年则完全不能用 CPF。
• 地契短不等于一定是差的选择——中心地段剩 60 年，仍可能跑赢郊区剩 95 年——但你买的是一个会耗尽的资产，而且随着地契走低，接手的买家群体会缩小。