决策指南
外国人和PR在新加坡能买什么房？
私宅公寓、有地住宅、组屋、EC 对不同身份开放的程度差别很大。这是一张资格对照表，以及看房前要先算进去的几笔钱。
住宅的三大类
你能买哪一类，由你的居留身份决定。看房之前先确认类别。
非有地私宅
公寓 / 单位
对外国买家最开放。
有地住宅
排屋、半独立、洋房
受限，需要审批。
公共住房
组屋 & EC
公民优先，PR 受限。
谁能买什么
| 房产类型 | 公民 | PR | 外国人 |
|---|---|---|---|
| 私人公寓 / 单位（非有地） | |||
| 本岛有地住宅 | 逐案审批（SLA） | 极少获批 | |
| 圣淘沙升涛湾有地住宅 | ✓（需审批） | ✓（需审批，须自住） | |
| 新组屋（BTO） | |||
| 转售组屋 | 取得 PR 满 3 年、且与 PR 或公民共同购买 | ||
| 向开发商买新 EC | 仅限「公民 + PR」家庭 | ||
| 转售 EC（满 5 年 MOP 后） | 满 10 年私有化前不行 |
各身份的 ABSD 税率
额外买方印花税在买方印花税之外另收，按这次购买后你名下的产业数量计。
| 买方 | 第一套 | 第二套 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民（PR） | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
税率截至 2023 年 4 月 27 日。一套 300 万新元的公寓，外国人光 ABSD 就是 180 万；PR 第一套是 15 万。
三道独立的门槛
付得起首付 ≠ 买得了。这三道门槛互相独立。
- 资格 —— 你的居留身份能不能持有这类房产。
- ABSD —— 对应你身份和产业数量的印花税附加。
- LTV —— 贷款成数上限，决定你最少要拿多少现金 + CPF。
在把房子列入候选之前
- 打算持有多久？60% 的 ABSD 在短持有期里几乎赚不回来。
- 以后要卖，接手的买家是谁？有地住宅、升涛湾、超大户型转手更慢。
- 持有期内，你的居留身份会不会变（入籍、PR 续签、婚姻状况）？
发布于 2026-08-29