工具
房贷与再融资计算器
房贷的每月供款和总利息、剩余本金逐年怎么下降，以及转贷到新利率在扣掉转贷成本后是否划算。
S$
%
现在浮动配套大约 1.4%–2.0%。不确定就用默认值，以银行报价为准。
每月供款
$3,313 /月
- 整笔贷款的总利息
- $194,044
- 总还款额
- $994,044
各年末剩余本金
| 年 | 利息 | 本金 |
|---|---|---|
| 1 | $14,190 | $25,572 |
| 25 | $385 | $39,377 |
怎么理解这些数字
月供是怎么算出来的
房贷月供是一个固定的每月还款额，正好在年限结束时把贷款还清。前期每期还款里大部分是利息、本金很少；随着余额下降，每个月本金的比例都在上升。
什么在影响月供
- 年限：把贷款从 25 年拉到 30 年，月供降了，但多还好几年利息。
- 利率：大额贷款上利率变动一个百分点，月供就差几百块。
- 金额：月供和贷款额成正比，首付多一点、月供按比例少。
转贷值不值？
关键数字是回本期：转贷成本 ÷ 每月节省。
| 回本期 | 结论 |
|---|---|
| 几个月 | 转——之后的节省一直累积。 |
| 1–2 年 | 如果你会持有这笔贷款远超这个时间，值得。 |
| 比你下次可能转贷还久 | 多半不值得折腾。 |
还要看新配套的锁定期，以及利率是固定还是第一年后重置。
常见问题
新加坡的房贷月供是怎么算的？
标准的等额本息还款：贷款金额、月利率（年利率除以 12）和月数决定一个固定月供，正好在年限结束时还清。每期还款一部分是当前余额的利息、一部分是本金；本金的比例随时间上升。
贷款年限拉长能降月供吗？
能，但有代价。年限越长，本金分摊到越多个月、月供越低，但你多还好几年利息，整笔贷款的总利息上升。组屋最长 30 年，私宅最长 35 年，超过 25/30 年或还款超 65 岁会触发 LTV 下调。
什么时候该转贷？
当新利率带来的每月节省能在几个月内收回转贷成本（律师和估价费，扣掉新银行补贴），而且你已经过了当前贷款的锁定期。把回本月数和你预计还会持有这笔贷款多久做对比。
一开始能贷多少？
贷款受 TDSR（所有每月债务在税前收入 55% 内）、MSR（组屋和发展商 EC，房贷在 30% 内）和贷款成数（LTV）上限限制。购房力计算器会算出你的最高贷款和它支撑的价格。
转贷要花多少钱？
律师费约 1,800–2,500 新元，估价费几百新元，贷款金额超过门槛时新银行常会补贴。如果在当前配套锁定期内转贷，预计有约未还金额 1.5% 的违约金。
整个贷款期我要付多少利息？
很大程度取决于利率和年限。还款视图把年限内每一期利息加总；粗略参考，25 年、3% 的贷款，每借一块钱大约付 0.42 元利息，利率越高越多。